Premessa
Nelle prime righe della Relazione Illustrativa leggiamo come il progetto di "riqualificazione" sia stato pensato per "colloquiare ed integrarsi con la restante città".
Difficile però credere come questo possa avvenire quando si concepisce la costruzione di 10 edifici con una volumetria complessiva di oltre 50.000 mc su un'area di poco più di 31.000 mq.
Comprensibile si sia voluto concedere un così generoso indice edificatorio quale energico incentivo per il recupero di un'area dismessa, ma sia la densità abitativa prevista quanto le altezze chieste (e concesse senza giustificazione- vedi registro delle osservazioni e controdeduzioni n. 1/integr. al PGT) risultano essere completamente incongrue con il contesto urbano dell'intorno costituito esclusivamente da unità mono e bifamiliari.
Le altezze in discorso non trovano peraltro corrispondenza negli attuali immobili presenti nell'area e, circostanza non trascurabile, si prefigurano quale barriera ai margini di un tessuto urbano tipologicamente assai diverso e a ridosso di un corridoio ecologico primario e del Parco Agricolo Sud Milano.
Gli standard urbanistici in cessione sono modesti a fronte del numero degli abitanti insediabili e francamente non ci pare di ravvisare quel "significativo miglioramento del tessuto urbano" a cui si fa riferimento.
Quanto all'affermazione "sarà il verde che costituirà l'elemento di relazione degli spazi pubblici e privati" la riteniamo quanto meno opinabile. Fatto salvo "il trait d'union tra i fabbricati". Valenza però circoscritta alla parte privata.
L'elemento invece caratterizzante gli standard in cessione sono i parcheggi pubblici previsti in numero ridondanti e pensati banalmente lungo l'intero perimetro del lotto, senza alcuna razionale e funzionale destinazione d'uso.
Al riguardo, da una puntuale analisi delle planimetrie progettuali (in scala) rileviamo siano collocati: n. 47, in C.so Europa, al servizio pressoché esclusivo dei residenti, 24 in Via A. Costa, 34 in Via Petrarca e ben 122 al margine sud-ovest del lotto. Il loro numero totale corrisponde, salvo errori, a 227.
Cioè vale a dire che per ogni unità abitativa prevista dall'ATU corrisponderà 1 stallo su suolo pubblico.
Leggiamo, sempre nella Relazione, come "l'individuazione e il posizionamento dei parcheggi , sono il frutto non di un mero calcolo numerico, ma di una formulazione condivisa al fine di rendere l'intervento più percepibile e fruibile", peccato che questa ipotizzata fruibilità si sovrapponga ad una già preesistente e sottoutilizzata disponibilità.
Rileviamo come in Via A. Costa ci siano già 29 parcheggi, in Via Petrarca 16, ed infine altri 15 nello spazio antistante la Caserma Carabinieri, in Via Giovanni da Sidriano 33, in Via Rogerio lato sud, in prossimità accesso Parco delle Scuole 26 in aggiunta ad altri 14 sul rettifilo con Via Fagnani. In totale esistono già 133 parcheggi in prossimità sia della Scuola Media Pirandello, sia del Parco.
Senza contare quelli esistenti all'interno del Parco con ingresso da Via Rogerio da Sedriano.
Questo avvalora l'ipotesi che gli standard in cessione siano stati concepiti non come integrazione al servizio della collettività quanto piuttosto quale opera accessoria dei futuri fabbricati.
Per ultimare questa analisi, sempre che la disamina delle tavole di progetto non ci abbiano fuorviato, i parcheggi privati fuori terra risultano essere 180 e quelli interrati altri 211. Cioè complessivamente circa 400, cifra quasi doppia rispetto alle unità abitative previste.
In concreto considerando l'attuale accessibilità di parcheggi, distribuita nelle immediate vicinanze perimetrali viarie, che sottolineiamo risulta essere ampiamente inutilizzata e, per averne conferma basta avvalersi di una semplice panoramica aerea, in aggiunta ai nuovi 227 da realizzare, conducono ad un valore complessivo numericamente irragionevole. Specie quello spazialmente più rilevante di 122 posto a sud.
L'elenco analitico dei parcheggi qui considerati sono, altresì, solo quelli più prossimi all'area ex Borletti e agli edifici/funzioni di pubblica utilità -Comune, Caserma, Scuola e Parco - per i quali si è appunto concepito e proposto di aggiungere incomprensibilmente ulteriori stalli.
Non ci risulta che la loro "fruibilità" ne venga pregiudicata dalla insufficiente o mancata esistenza di parcheggi, al contrario sono solo in parte utilizzati, come già evidenziato, Circostanza quest'ultima, facilmente accertabile.
Dopo aver puntualmente verificato lo stato di fatto suggeriamo di ridurre sensibilmente il numero dei parcheggi in fregio a C.so Europa perché è di tutta evidenza siano stati pensati esclusivamente a beneficio dei residenti che già dispongono di sufficienti parcheggi privati, facilmente accessibili. Questo consentirebbe di ampliare il verde sul lato est con finalità mitigatrici rispetto al corridoio ecologico e al traffico veicolare, tutt'altro che trascurabile della Provinciale 239.
L'estensione dovrebbe essere individuata ai margini opposti nord/sud e comportare una significativa riduzione della numerosità degli stalli. Sempre al riguardo del verde di Corso Europa, pur intuendo le ragioni per la collocazione angolare della nuova cabina elettrica (tal. 20), concepita "casualmente" sul verde, proprio in relazione a quanto suggerito andrebbe considerato il suo trasferimento più a nord, non più su area a verde e opportunamente schermata visivamente.
Sempre in fregio al C.so Europa sono presenti una decina di Cupressus arizonica, probabilmente coevi con la costruzione dell'opificio, meritevoli di tutela. Vi invitiamo pertanto a valutare la loro salvaguardia studiando la realizzazione di un progetto meno "formale" e rispettoso dell'esistente; tanto più che si trovano proprio al margine sia dell'abitato che del lotto.
Stessa considerazione per Via Petrarca dove insistono, sul marciapiede mai ultimato, una trentina di essenze ornamentali, in prevalenza conifere, cresciute non spontaneamente, che a nostro parere andrebbero preservate con la soppressione almeno parziale, dei parcheggi alternandoli con aree a verde. In tal modo il perimetro nord non risulterebbe il consueto e scontato rettilineo privo di una propria identità. Inoltre, si otterrebbe, quale esito finale di celare, in parte, l'impatto visivo di edifici di quattro piani, avulsi dal contesto.
Idem per Via Costa; intervallare con regolarità parcheggi ed aiuole, per i rilievi più sopra indicati. O in subordine, eliminare sostituendoli con verde piantumato gli stalli più prossimi all'iper parcheggio di Via Costa, fino all'intersezione di Via Giovanni da Sidriano perché già presenti, in congruo numero, sul lato opposto. Oltre ad essere superflui stante i 122 posti disponibili a pochi metri di distanza.
Ci permettiamo osservare come in Via Costa ci siano già dei parcheggi, disposti perpendicolarmente al senso di marcia a cui aggiungere lo spazio del calibro della strada, dei parcheggi programmati e poi ancora quello della pista ciclabile. Cioè un ampia estensione asfaltata interamente occupata da ordinari manufatti esteticamente non apprezzabile.
Al contrario con la piantumazione dell'ampia aiuola, cosa che ci auguriamo possa avvenire in tempi brevi, posta sul lato ovest, in uno con la sostituzione degli stalli previsti con aree verdi suggerite sul lato est, si potrebbe realizzare un doppio filare che attenuerebbe il notevole impatto visivo dei nuovi fabbricati.
Da una analisi del computo metrico (all. 35 cm01 e all. 36 cm) delle voci relative al verde, ravvisiamo una notevole discordanza tra gli importi complessivamente indicati con le somme singolarmente esposte. Più precisamente il totale dei computi metrici (Edil Ville e Fina Srl) ammonta ad e. 36.617, mentre la somma delle singole voci determinano un valore di 15.889. Nel cm02 (Fina Srl) il titolo verde pubblico è addirittura assente mentre nel dettaglio è specificato il modestissimo importo di 103 euro.
Sempre nel cm01 la voce relativa alla piantumazione, la sola presente (pag. 31) vengono descritte le specie, peraltro in quantità esigua (14), tutte alloctone, in contrasto con quanto indicato nella Relazione Illustrativa: (verde e spazi di relazione pag. 12) le fasce di verde che corrono lungo i perimetri, i giardini sia pubblici che privati, saranno piantumati con essenze autoctone. Idem per la piantumazione lotto Fina Srl, nel dettaglio viene indicato 1 sola latifoglia. Quindi parrebbe che lungo l'intero perimetro dei lati est e sud si preveda di collocare 15 alberi e zero arbusti.
Riteniamo l'affermazione (pag 12 della Relazione): "all'interno della fascia di mitigazione e lungo il percorso pubblico ciclopedonale sarà composto da arbusti e alberature a basso fusto come prescritto dal PGT vigente" inesatta. Questo è quanto prevede la scheda d'ambito, ma il Piano delle Regole, punto 2.7 (Requisiti qualitativi degli interventi previsti e mitigazione delle infrastrutture della viabilità) dispone che questo avvenga con elementi vegetali tipici locali, senza circostanziare l'altezza.
Viceversa, quanto meno all'interno della fascia di mitigazione in cui lo spazio è più ampio, le essenze da impiegare, in virtù di quella desiderata ed auspicata mitigazione visiva e acustica, sono quelle ad alto fusto, possibilmente fastigiate e sfalsate, possibilmente da disporre in doppia fila, in numero tale da costituire una reale ed efficace barriera verde.
Tutto ciò premesso chiediamo:
CORSO EUROPA
la totale eliminazione del parcheggio e relativa trasformazione in area a verde; in subordine:
1) la riduzione di n. 22 parcheggi posti in fregio a Corso Europa, di cui 10 lato sud e 12 lato nord con conseguente incremento area verde.
2) traslazione della nuova cabina elettrica verso nord, non su verde.
3) salvaguardia dei 10 Cupressus arizonica presenti nell'area prospiciente C.so Europa.
VIA PETRARCA
1) cancellare i primi 3 parcheggi lato est e successivamente intervallarli con aiuole occupanti lo stesso spazio di n. 3 parcheggi da sopprimere, o meglio:
2) mantenere il verde presente, specie le essenze già ben sviluppate e ornamentali.
VIA COSTA
1) eliminare i primi 10 parcheggi lato strada in prossimità dell'ingresso del parcheggio da 122 posti di Via Costa, fino all'intersezione con la Via Giovanni da Sidriano. Parcheggi superflui in quanto già presenti e sottoutilizzati sul lato opposto ed attigui a quello previsto a sud del lotto. Area di sosta che risulterà essere, senza alcun giovevole scopo, la maggiore per dimensione dopo Piazza Mercato.
PARCHEGGIO LATO SUD /ANG. VIA COSTA
Soppressione dei 42 parcheggi situati più ad est e a ridosso del parco a favore dell'ampliamento dello stesso. Contenendo il numero complessivo degli stalli a 80.
L'iper parcheggio a sud sarà servito da una rete raccolta acque meteoriche (tav. 10b) non così per quello di C.so Europa. Qual è la ratio?
PISTA CICLABILE
Ridurre il calibro dai 3.00 m, eccessivi, a 2.50 sull'intero tracciato.
Precisare se il fondo è realizzato in materiale drenante.
VERDE
Verifica puntuale del computo metrico di entrambi gli interventi, difformi tra quello generale e l'ammontare complessivo delle singole voci elencate come opere relative a "verde pubblico" con puntualizzazione delle specie impiegate e dell'esatto numero di alberi da impiantare ed arbusti di cui non c'è traccia.
Verde C.so Europa
La scheda d'ambito prevede espressamente la creazione di adeguate alberature ed essenze arboree al fine di una mitigazione visiva/acustica e paesaggistica nei confronti del PASM. Vi preghiamo esplicitare con chiarezza come si intende operare per conformarsi a queste indicazioni perché dai computi metrici non ravvisiamo nè le essenze da utilizzare ne il loro numero.
Considerare una pista ciclabile come verde pubblico in cessione, come riportato su diverse tavole è singolare, vi chiediamo di indicarci, al riguardo, le fonti normative che permettono di assimilare manufatti viabilistici come verde stricto sensu.
Confidiamo che nella realizzazione dei giardini pubblici/privati venga osservato quanto stabilito dall'art. 31 del PdR, normativa di piano.
ALTEZZA DEI FABBRICATI
Sempre nella scheda d'ambito, l'altezza dei fabbricati viene indicata in: "non superiore ai 3 piani con eventuale 4^ piano nel sottotetto" mentre, come di consueto, queste prescrizioni vengono regolarmente contraddette, nella stessa scheda con la puntualizzazione di altezze superiori allo sviluppo dei piani previsti. Si genera in questo modo discrezionalità interpretativa. Quindi qual è il riferimento corretto, l'altezza o i piani?
ROTATORIA
Venuta meno l'ipotesi di spazi commerciali la rotatoria in progetto assume la circoscritta funzione di servire prevalentemente il nuovo insediamento. Vi chiediamo di ripensarla all'intersezione di Via XXV Aprile più utile al fine di facilitare l'immissione su C.so Europa di una ben più intensa circolazione veicolare proveniente dal centro e da una più vasta rete viaria urbana.
VIABILITA'
Ridurre su proprietà pubblica il calibro dei tre ingressi di accesso alla viabilità interna adeguandola agli 8 metri del doppio ingresso dell'iper parcheggio pubblico a sud.
CONVENZIONI
Aggiungere all'art. 5 l'operatore Edil Ville/Fina rilascia fideiussione assicurativa... autorizzata dall'IVASS e comprese nell'apposito registro della Banca d'Italia fra quelle autorizzate al rilascio di fideiussioni agli Enti Pubblici.
La convenzione dovrà comprendere l'obbligazione da parte dei lottizzanti che le opere di urbanizzazione previste a loro carico saranno appaltate come previsto dal Codice degli appalti per i lavori pubblici.
SCHEDA IMPATTO PAESISTICO DEL PROGETTO
Nella tabella 2A punto 2, (incidenza linguistica: stile, materiali...) viene stucchevolmente barrata la casella NO e, ancora più anomalo, il giudizio "bassa", espresso nella tabella 2B alla voce: l'intervento non modifica le altezze...
Idem per il punto 2: sono coerenti con gli stili e i colori degli edifici circostanti: la valutazione espressa: "bassa"??. Al punto 3, come i precedenti viene indicato "bassa" in riferimento all'effetto visivo relativamente al contesto...
Infine è sorprendente il Giudizio Complessivo (le tipologie di incidenza determinano un basso grado di incidenza complessiva) riassunto nell'indicazione, su una scala di 5, quale impatto dell'intervento, la casella 2.
Singolare che la più rilevante edificazione del PGT vigente, per volumetria ed abitanti insediabili ai margini del PASM in un contesto abitativo per caratteristiche costruttive, altezze, densità totalmente diverse in un'area, identificata nel DdP (carta sensibilità paesaggistica) con un livello di sensibilità elevata produca un risultato finale quasi trascurabile.
Riteniamo opportuno vengano approfonditi e individuati coerentemente i criteri di questo complessivo giudizio.
Considerazione ultima
Richiamiamo la notazione contenuta nel Registro delle osservazioni/ controdeduzioni al PGT, punto 5 della 1° che opportunamente integralmente trascriviamo: "stante la rilevanza strategica urbanistica dell’ambito la sua attuazione dovrà avvenire attraverso strumento attuativo adeguatamente strutturato e accompagnato da un ampio processo di condivisione pubblica/istituzionale".
Questa invocata condivisione è stata completamente omessa e, fatto deplorevole, neppure condivisa istituzionalmente perché nemmeno sottoposta all'esame del Consiglio Comunale.
Disdicevole.
Distinti saluti.
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